2026 YILI İÇİN GEÇERLİ BİNA METREKARE NORMAL İNŞAAT MALİYET BEDELLERİ
(89 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği)

Bilindiği gibi, Emlak Vergisi Kanununun 7 ve 17 nci maddelerine göre emlak vergisi matrahı vergi değeridir.

Vergi değeri, EVK’nun 29 uncu maddesi uyarınca,

-      Arsa ve araziler için VUK’nun asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin hükümlerine (VUK Mükerrer Md:49/b) göre takdir komisyonlarınca belirlenen birim değerleri üzerinden hesaplanan bedeller,
 

•   Binalar için ise Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlıklarınca müştereken tespit ve ilan edilecek bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile binaya ait arsa veya arsa payı değeri (takdir komisyonlarınca belirlenen birim değerleri) esas alınarak hesaplanan bedellerdir.

Bu değerler, mükellefiyetin başlangıç yılını takip eden yıldan itibaren her yıl, bir önceki yıla ait yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde arttırılarak bulunmaktadır. Bununla birlikte emlak vergisine esas alınacak arsa ve arazi değerleri VUK’nun Mük. 49 uncu maddesi uyarınca her dört yılda bir takdir komisyonlarınca tespit edilmektedir.

Nitekim 2022 ve müteakip üç yıl için geçerli olan arsa ve arazi metrekare değerleri takdir komisyonlarınca 2021 yılında yeniden belirlenmiş olup, 2022 yılı için belirlenen bu değerler, 2023, 2024 ve 2025 yıllarında yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılarak uygulanmıştır.

Vergi Kanunları ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair 7566 no.lu Kanun ile 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunun 29 uncu maddesinin ikinci ve üçüncü fıkralarında yer alan “yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde” ibareleri 19.12.2025 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere “yeniden değerleme oranında” şeklinde değiştirilmiştir. Cumhurbaşkanı’nın bu artış oranını sıfıra kadar indirme veya yeniden değerleme oranına kadar artırma yetkisi vardır.

2026 ve müteakip üç yıl için uygulanacak arsa ve arazi metrekareleri ise takdir komisyonları tarafından 2025 yılında belirlenmiş ve ilan edilmiştir. 2026 yılı için geçerli olacak takdirlerin fahiş artışlarla belirlenmiş olması nedeniyle birçok mükellef tarafından yargı yoluna başvurulmuştur.

Mükelleflerden gelen haklı eleştiriler doğrultusunda, 7566 no.lu Vergi Kanunları ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun 10 uncu maddesiyle 2026 yılı için hesaplanan bina ve arazi vergi değerleri, 2025 yılına ait vergi değerlerinin iki kat fazlasını aşamayacağı yönünde Emlak Vergisi Kanununda değişiklik yapılmak suretiyle artış oranı sınırlandırılmıştır. (EVK Geçici Madde 23). (Bakınız YMM Erdoğan Sağlam t24 köşe yazısı)

Binalara ilişkin vergi değeri ise aşağıdaki gibi hesaplanmaktadır. (Bu hesaplamanın nasıl yapılacağı, 2002 yılı için hazırlamış olduğumuz Emlak Vergisi Hesaplama Kılavuzunda detaylı olarak açıklanmıştır. Bakınız:2002/133 sayılı Sirkülerimiz.)

Bina Vergi Değeri =  (m² normal inşaat maliyeti x binanın dıştan dışa yüzölçümü) +
(%8 kalorifer veya klima ve %6 asansör artırımı) +-(kat veya cephe artırımı veya indirimi) - (aşınma payı indirimi) + (arsanın veya arsa payının m² si x takdir edilmiş m² asgari arsa değeri)

Kanun’un 33 üncü maddesinde yer alan vergi değerini tadil eden sebeplerle (bina alımı, boş arsa üzerine bina inşası gibi) (8 numaralı bent hariç) mükellefiyet tesisi gereken hallerde vergi değerinin hesaplanmasında, takdir komisyonlarınca belirlenmiş olan arsa ve arazi birim değerleri, takdir işleminin yapıldığı yılı takip eden ikinci yıldan başlamak suretiyle her yıl, bir önceki yıl birim değerinin aynı yıl için tespit edilen yeniden değerleme oranınında arttırılması suretiyle dikkate alınmaktadır.

Yıllar itibariyle dikkate alınması gereken bina metrekare normal inşaat maliyet bedelleri ise, her yıl Maliye ve Çevre ve Şehircilik Bakanlıklarınca müştereken tespit ve ilan edilmektedir.

Buna göre emlak vergisine esas olmak üzere 2026 yılında uygulanacak bina metrekare normal inşaat maliyet bedelleri müştereken belirlenerek 87 seri no.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği (9 Ağustos 2025 Tarihli ve 32981 Sayılı Resmî Gazete) ekinde ilan edilmiştir.

87 seri no.lu Tebliğ ve eki için lütfen tıklayınız.

Saygılarımızla.